房屋预购合同能否强制履行 看看法官怎么说

法制网讯 记者徐鹏 通讯员王明龙 陈某为方便孩子上学,在多个学校周围居民小区寻购一套二手房。2018年12月,陈某在亲朋好友的帮助下打听到一套面积120平方的二手房。随后,陈某与房主李某约定看房,看完房后陈某表示愿意与李某就购买房子一事进行商量。后经多次商谈,房主李某愿意将该房屋出卖给陈某但需再考虑下其它问题,陈某担心该房被别人买走,随即提出与房主李某签订书面合同,保证李某将房屋卖给自己,李某同意,并签订房屋预购合同。

经过一段时间后,李某因房价略有上升提出不愿将该房卖与陈某,双方因此发生纠纷,原告陈某将被告李某诉至山东省莒县人民法院,要求其继续履行签订本合同义务,并要求被告李某承担预约合同违约责任。

法院审理认为,房屋预购合同能否强制履行成为本案的焦点,具体到本案,即原告陈某诉请被告李某继续签订购房合同的“强制缔约的义务”。对此,《买卖合同解释》第2条并未给与明确的规定,只是规定了违约方承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的责任。因此,本案中原告陈某无权要求被告李某承担实际履行的违约责任。理由有以下三点:

预约合同签订的目的是签订本约,即预约合同的标的是签订本约的行为。《合同法》第110条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”纵观本案,双方签订的预约合同的标的是签订本约的行为,则属于本条之规定的第二款的规定要求,所以不宜继续履行。

强制履行违背合同法原则即意思自治原则。合同是双方真实意思表示,也是意思自治原则的核心。《合同法》第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利。任何单位和个人不得非法干预。”具体到本案来说,原被告双方所订立的仅为预约合同,非房屋买卖合同,该案若采用“应当缔约说”有违合同法的灵魂即意思自治,更有违社会公众期许。

根据强制执行的要求,当事人所诉请的强制执行标的必须有所给付的内容即包括实物和行为,思想意志性的给付不能强制执行。本案中房屋预购合同虽然是合同,但其目的在于订立主合同,只是一种督促性的保障行为,并不能作为一种强制根据,故法院不能强制当事人签订正式合同。这既是对法治精神的信仰,也是对债务人人格的尊重。

综上所述,法院不支持原告陈某要求被告李某继续履行签订本合同的请求,判决被告李某承担预约合同违约责任。

法官在此提醒购房者,在买房时要签订正式的购房合同,这也是发生纠纷时保障自身合法权益的有效根据。购房要综合评估所在的风险,要及时与卖房者就针对房屋存在的问题进行有效沟通,并约定行之有效的纠纷处理方式,把房屋购买可能存在的风险降到最低,为自己的合法权益得到更好的维护。