定了！定了！楼市重磅消息：营改增真的要来了
定了！定了！楼市重磅消息：营改增真的要来了
2016-03-21 来源：21财闻汇 作者：admin国务院部署营改增！税率定了，不动产全面抵扣定了
国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议，部署落实《政府工作报告》责任分工，确保实现全年发展主要目标任务；确定今年经济体制改革重点工作，为促发展惠民生防风险提供保障；部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。
为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。
从今年5月1日起，一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。
二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。 加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。
“营改增”到底是啥？
1、什么是营增改？
营增改，全称“营业税改征增值税改革”。简单说就是原来按营业税征收的部分行业，现改为按增值税征收。
增值税顾名思义就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来50元，卖出去1000元，那么增值部分就是50元，乘以一个税率，这就是要交给国家的。
而营业税呢，就非常简单，一个产品卖出去100，那么你就乘以一个税率，就是你要交给国家的。
增值税最最核心的地方在于他可以设定一个基数，这个基数是可以被扣除，这样就可以缩小缴税基数。
2、企业购房纳税可抵扣？
从2016年5月1日全面实施“营增改”后，所有企业新增不动产均可以抵扣增值税减少了重复纳税的环节，这意味着企业拥有不动产的成本降低了！
3、其范围是哪些？
所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指：企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。
4、“营增改”后，市场大概有什么变化？
伴随企业加入置业大军，将会有更多有能力有动力的企业去投资房地产物业，优质住宅地产抢购热潮即将爆发！
“营改增”带来整个国内房地产的巨大地震？
房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。从营改增对房地产企业来看，政策的基调是确保所有行业税负只减不增，因此房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段，因此本轮税收改革，整体对地产行业有望是利好。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。
微博@电商律师勇哥认为此次营改增必定带来整个国内房地产的巨大地震。
1、2016年，政府为房地产保驾护航，所以整体看，营改增是利于房地产成交；
2、此次二手房的营改增目的是为了加速流通，去库存，当二手房的快速流通必定释放新房的库存；
3、对于未满两年的房产，因为按照营业税的政策需要缴纳5%的营业税，而如果按照增值税，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至为零，那么增值税极有可能为零；
4、对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌；
5、营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通。
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一时激起千层浪。那么，二手房交易环节的“营改增”，将对个人二手房买卖造成什么影响?交易税费到底是增加了还是减少了??这些问题成为各方关注的焦点。
缴税基数由售价变差价
目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税（不含附加税）税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示，营改增的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能够得到抵扣。从理论上说可以做到。但实际情况是，很多房企难以做到这一点。因为到税务部门进行此类进项税额的抵扣中，是需要各类完税凭证的。但房地产开发环节比较多，不可能完全凑齐此类凭证，导致最后的扣税难度比较大。
“另外，在此类政策下，很多房企可能也会从多寻找抵扣机会的角度来创新产品模式。比如说，部分房企可能会加大精装修住房的开发。因为此类物业的开发，可能会导致各类进项税抵扣额度的增加。所以在此类政策下，相应物业开发的类型也会发生转变。” 严跃进表示。
严跃进列举了一个简单计算来说明“营改增”中间的税费变化。如果按照目前的营业税征收计算公式，转让100万元的住宅，且不考虑免征等因素，按照营业税5%的税率计算，那么营业税共需交纳5万元。
而如果营改增成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。这可以从两类不同的购房行为中得到解释。
第一类：购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/（1+11%）*11%即约为5万元，而销项税额为100/（1+11%）*11%即约为10万元，增值税税额则为5万元。
第二类：购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/（1+11%）*11%即约为9万元，而销项税额为100/（1+11%）*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。
“如此对比，就基本上能够看出，房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额，而房屋增值小的则可以少交纳。这基本上符合目前住房交易制度改革的思路，从税收角度则能够有效地调节二手房持有的相关经济利益。当然这样一个计算公式仅为列举，是否是11%的税率以及是否会有新的计算方法，还需要看相关政策的表述。” 严跃进表示。
二手房交易营改增会否增加税负
二手房开征增值税，这是斗地主还是剪羊毛？是否会增加税负？
对此，上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示，将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。胡怡建指出。由于具体政策尚未出台，个人二手房交易中税负是否变化还要看未来政策，关键在于税率的制定，以及房屋出售中获益的多少；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。
国家行政学院经济学部教授冯俏彬表示，营改增的初始目的就是建立更为科学化的税制，更不可能会在原有的基础上加重税负，因此，网友对于税负加重的忧虑大可不必，相反，可以期待的是，营改增的整体减税金额将会是空前的，这对于经济稳健增长是积极的信号。
