无法办理产权登记交易维护存纠纷风险 高价地下停车位成难治“心病”

　　城市私家车保有量增长迅速,小区停车位却资源紧张。当下,小区停车位不仅是有车一族的刚需,而且俨然成为一种投资项目。然而,即便是花十几万元高价购买的地下停车位,也无法办理产权登记,由此引发一系列法律风险。小区地下停车位,为何如此尴尬?

　　□法制网记者　马岳君　王志堂

　　近几年,随着生活节奏的加快,私家车保有量快速上升,但停车难也成了困扰许多一、二线城市的心腹大患,在机动车数量呈现井喷式增长的山西省太原市尤其如此。目前,太原市机动车保有量已突破百万辆,与之相对的停车位则严重不足,现实版“抢车位”几乎每天都在发生。因此,不少人认为,购买一个固定停车位不失为一个一劳永逸的办法。于是,有车一族纷纷为了自己需要的停车位慷慨解囊,而停车位的价格也就随之水涨船高。据了解,以太原新开发的几个小区为例,双层机械车位售价大约在10万元左右,而平面车位已经达到了17万元左右,价格直逼一辆中档合资轿车的售价。毫无疑问,停车位现在已经成为一种时髦的“奢侈品”。

　　然而,这样的“奢侈品”却并没有因为购买者支付了高价而完全令人放心,停车位的产权问题成了困扰许多业主的一个心病。是所有的停车位都没有产权,还是在停车位的买卖中有许多不为人知的潜规则?《法制日报》记者对此进行了调查。

　　高价格买不到放心

　　家住太原市龙城大街附近小马花园的董晓杰近来的心情可谓喜忧参半,喜的是这位年轻的有车一族在花费了不菲的金额后,终于买到属于自己的停车位；忧的是这个停车位好像又不是真正“属于”自己的。

　　“这个停车位的价钱跟我的车子价格差不多,不过我还是倾向于买一个属于自己的停车位。”说起自己“抢”到的这个停车位,董晓杰不无得意地告诉记者:“车位涨价的速度比房价还快,现在买还比较划算,而且还是自己买下来的东西用着觉得踏实。”

　　然而,谈及停车位的产权问题,董晓杰显然就没那么踏实了。“买的时候开发商就告诉我停车位办不了产权,只会在物业办一个登记。”董晓杰告诉记者,物业给办的登记显然是他们内部系统的登记,并不是我们平时所说的产权登记,这让他感到十分不舒服。

　　“花了十几万元,结果不给办产权登记,这要是以后出了什么问题咋办?”董晓杰对记者说,他担心万一物业出现什么差错又把车位卖给别人,到时候肯定又要起纠纷。而且他购买停车位一来是为了自己使用,二来也算是一种投资,就是因为看到停车位在不断升值所以才果断出手。万一以后自己用不着这个车位了,没有产权登记的话恐怕会有不少麻烦,肯定没有手续齐全的车位好卖。

　　随后,记者又走访了几个不同的小区,发现并不只有董晓杰一个人遇到了类似问题,许多购买了小区地下停车位的业主们都反映,自己的停车位没有办理产权登记。

　　董晓杰形容自己的心情说:“有时候感觉就像花十几万元抢到了一件爱马仕的限量版,结果穿的时候却发现很可能是件A货。”

　　停车位权属到底归谁

　　“停车位太少了,每天停车真的是个大麻烦,停在路边担心被贴罚单,而且停车位一直在涨价,现在不买估计以后还会再涨。”说到购买停车位的原因,董晓杰这样告诉记者。

　　记者在调查过程中发现,绝大多数业主都有跟董晓杰一样的心态,觉得停车位是个必需品,自己不买别人也会去买,买晚了还会更贵,所以在短暂犹豫后还是出手购买。“现在不买以后更贵啊,至于产权的问题,随后再慢慢跟开发商谈吧,不知道他们能不能解决这个问题。”面对产权问题,董晓杰这样告诉记者。

　　带着疑问,记者走访了太原市一家房地产中介公司。销售员胡泽明为记者介绍了现在停车位的情况:“停车位没有产权,交了钱,我们去物业登记一下就可以领卡了。”当记者进一步问“为什么没有产权”时,胡泽明告诉记者:“并不是我们不愿意办,而是房管局现在只给小区的车库办产权登记,停车位办不了。”

　　通过记者的调查,胡泽明的说法得到了证实。太原市一位房管局的工作人员就停车位产权问题给了记者这样的解释:“目前是具有密闭空间的车库才能依法拿到预售许可证。”这位工作人员说,房管局目前只为小区里有顶棚的车库办理产权登记,地下停车位暂时办不了,“地下停车位基本上都是通过人防工程改造的,而人防工程是国家强制配套建设,与开发商的施工设计图不一致,所以不符合房屋建筑面积认定的基本条件,没办法办理产权登记”。

　　不同性质的停车位,在能否办理停车位产权问题上是完全不同的。

　　山西律师刘朝阳代理过不少产权纠纷案件,他告诉记者,山西省停车位的产权归属目前有三种情形:一种是购房时停车位的面积已经列入公摊面积被分摊,这类停车位属于全体小区业主共有,开发商无权销售,更没办法另行办理产权登记；另一种停车位的面积未分摊,且开发商单独取得了停车位的产权,这种停车位是可以买卖的。不过上述两种情况现在都比较少见,现在大部分地下停车位都是人防工程改造的,而人防工程是国家强制配套,对于这样的停车位,开发商本身是没有产权的,自然也就没办法进行买卖。“简单来讲,人防工程的所有权属于国家,开发商对其投资之后享有收益权,但这种收益权并不等于产权”。

　　产权不明易引发纠纷

　　“领了钥匙,那这个车位就是我的了,再也没人跟我抢停车位了。”家住太原市南中环街国际大都会的业主赵女士这样说,“我在物业那里登记过了,有没有产权登记我也不知道,反正我也是跟别人一样用。”

　　记者采访了多位业主后发现,抱有这样想法的人不在少数。许多业主都觉得,现在大多数开发商和物业的服务效率很高,“签了字、交完钱就能领上钥匙,车位能用就好了,至于别的问题我还真没考虑过。”赵女士不以为然地告诉记者。

　　那么,停车位没有办理产权登记是否真的无所谓?

　　“其实这种观点是不对的,没有产权证的地下停车位很危险。”刘朝阳这样告诉记者,业主花十几万元与开发商签订的买卖合同,实际上只是长期租赁协议,一旦出现自然灾害等不可预知情况时,国家可统一调配各个小区的人防工程使用,此时车位就不再属于业主了。另外,一旦遇到小区拆迁等问题,业主的权益也得不到有效保障,没有产权登记的停车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。同时,对于抱着投资目的购买停车位的业主来说,尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权,价格自定,物业还可以免费办理变更登记,但是没有权利转移凭证的停车位交易始终存在不小的风险。“这就有点类似于小产权房,很可能出现‘一位二买’的问题,而且在车位的维护上也会经常出现纠纷”。

　　业主需增强法律意识

　　出了高价却买不到停车位的产权,这是困扰许多有车一族的心病,而且这样的情况不仅仅出现在太原。根据一些媒体报道,我们不难发现停车位产权问题几乎困扰着我国各大一、二线城市,成为一个亟待解决的共性问题。而就停车位产权问题的成因来看,解决停车位产权问题不能单纯依赖一个人或者一个部门的行动,需要各个方面共同努力。

　　拿停车位数量不足来说,许多市民都觉得,市政建设部门和开发商应该为居民提供更多、更方便的停车位置。用着“不属于自己”的“奢侈品”的董晓杰说:“关键还是停车位太少,开发商每次一开盘很快就卖光了,我怕以后买不到,哪里还顾得考虑那么多问题。要是车位充足,我肯定不会选这种没有产权的。”

　　对于为业主办理产权登记的问题,胡泽明说:“有时候也不是我们不想给办登记,而是房管局一般只给车库办。可是,现在不管是哪个小区,独立的停车库都是极少数的,我们也没有办法。”

　　记者调查发现,现在绝大部分业主泊车主要依赖露天停车位或地下停车位。胡泽明认为,房管部门在办理产权登记的问题上应当灵活一点,不要只给车库办。胡泽明和他的同事都表示,只要房管局那边可以办,他们也都愿意多跑这一趟给业主们把该办的手续都办好。

　　记者调查发现,目前,太原市许多新建设的楼盘在人防车位的问题上都会明确告诉业主:“这些停车位是没有产权的,实际上只是长期租给你们,但是并不影响日常使用。”由于无法办理产权登记,人防车位在价格上也会比产权车位便宜不少,但是物业会有严格登记,谨防出现“一位二卖”的现象。同时,这些人防车位在小区管理和维护上同产权车位并无区别,业主可以正常使用,这样的做法也缓和了由于产权问题而产生的矛盾纠纷。

　　刘朝阳认为,业主应当树立法律意识,增强法治观念,在面对紧缺停车位时也应当谨慎购买,耐心问清其权利归属再签合同,这样才能保障自己的合法权益不受侵害。同时,一味地跟风购买停车位也不见得就是明智之举,面对潮流也应当量力而行,考虑自身情况,如无必要购买停车位,租一个停车位也不失为一种更为经济实用而又灵活的方式。