“狩猎”土地流转

十八届三中全会释放的土地改革信号，让越来越多的人开始关注土地流转市场，其中最为敏感的群体无疑是土地中介。甚至有一批土地中介笃定农村土地未来会升值，通过自行组建空心合作社等投机方式提前占地，坐等转手盈利

法治周末记者 李飞

“单一股东注册资金只需10万元，两个以上股东注册资金只需3万元，就能注册一家土地流转中介公司，开启自己的土地流转创业之旅。”多年从事土地流转中介工作的林清风（化名）告诉记者。

在十八届三中全会召开之后的几个月里，前来向林清风咨询土地流转创业问题的人日渐多了起来，似乎大家都闻到了新一轮土改政策的信号，开始将目光聚焦在土地流转这一领域。

十八届三中全会提出：“在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”这无疑是市场信心的催化剂。

虽然目前各方面对于土地流转的未来走势仍存在一定分歧，但对于土地流转第一线的“淘金者”来说，政策的风向已经足够诱人。

不过，令投资者趋之若鹜的掘金浪潮背后，土地流转模式多年来存在的问题也已浮现。

刚刚发布的2014年“中央一号文件”首次提出，未来将探索建立工商企业流转农业用地风险保障金制度，严禁农用地非农化。

土地中介成热门

记者了解到，越来越多的人嗅到政策风向而试图成为土地流转中介(以下简称“土地中介”)。

记者从国内最大的土地信息供求网站土地资源网获取的一份《土地流转创业手册》(以下简称《手册》)，正成为众多意欲进行土地流转创业人士的宝典。其中最令人心动的，无疑是低廉的门槛与美好的预期。

正如林清风所透露的，注册一家土地流转公司所需资金并不高。此外，该《手册》还详细介绍了包括“核名”、“租房”、“刻私章”、“报税”等多个“注册土地流转机构”的步骤。记者咨询工商部门相关人士发现，其步骤几乎与注册普通的有限责任公司无异。

对此，林清风告诉记者，想从事土地流转创业，本身就只需要一个合法的公司外壳，不管是服务性质还是销售性质的公司都没有区别，其业务本质都是土地中介。而所谓的创业成本，其实也主要是注册公司时所需的相关费用以及走账报税时产生的成本。

尽管如此，仍有大批创业者将《手册》铭记于心。其中一家名为辉农农业的土地流转公司负责人唐辉告诉记者，在《手册》中隐藏了一些进行土地流转业务时常用的经验，这对创业者来说无疑是有效的。

比如在介绍如何与客户建立关系时，《手册》会告诉创业者，要找到“起关键作用”的人，在取得土地供应者认可和同意的同时，还要获得当地村、乡镇政府中基层管理人员的积极配合，才能有把握取得成功。

唐辉表示，土地业务很多时候就是人的业务，如果跟关键人物搞不好关系，业务就别想谈了。

此外，高额的创业预期也让创业者们不禁产生出美好的幻想。在众多大型土地流转相关网站上，个体户或赋闲人士依靠土地流转业务成功的案例宣传比比皆是。其中土地流转网更是向记者提供了土地中介的大致收益分析。据其透露，按照目前土地流转的市场行情，一位省会级经纪人如果每月流转的农业用地面积达到1000亩，按佣金收取比率3%计算，每月创收额将达到7.5万元。此外，每亩农地流转后将增值500元左右，如果自己从事土地的运作，则意味着收益将会增加。

如此火爆的土地流转创业风潮，让一些入行较早的土地中介受宠若惊。其中一位从业4年的中介告诉记者，土地经纪这一行并非宣传的那么光鲜，其中诸如政策风险、收益不稳定等因素都让从业者们步步惊心，如果只想乘着政策的东风进来创业，未必能收获预期的成果。

空心的“中介合作社”

尽管从业者忧心忡忡，但仍挡不住资本进驻土地流转的脚步。

除了以各种创业之名成为土地中介之外，更多的投资者想将步子迈得更大些，让自己在成为中介后获益更多。对此，林清风告诉记者，对于这部分投资者，倾注最多目光的无疑是之前乏人问津的“土地流转合作社”。

农村土地流转合作社是指在家庭承包经营的基础上，由享有农村土地承包经营权(或林地经营权)的农户和从事农业生产经营的组织，把家庭承包土地(或林地)的经营权采取入股、委托代耕和其他流转方式进行集中统一规划、统一经营的农村互助性合作经济组织。合作社以农民作为经济主体，主要由进行同类农产品生产、销售等环节的公民、企业、事业单位联合而成，农民至少占成员总人数的80%。

“在近段时间，合作社在全国如雨后春笋般涌现，但经营良好的却乏善可陈。究其原因，无外乎合作社易建立、难收益、缺监管。而这些因素，却恰恰符合了投机者们的需求。”山东财经大学农业与农村经济研究中心主任王蔚对记者表示。

这样的情况对土地经纪人来说早已见怪不怪。海南省海口市从事土地流转业务的李选新告诉记者，目前在海南涉及土地流转的农民专业合作社就达到了8000多家，但据中介行业了解，能正常运作的不到30%，一边是合作社数量的疯狂生长，另一边却是空壳合作社、虚假合作社的泛滥成灾。

李选新担忧地对记者说，十八届三中全会以来，之前以询问土地质量、实地考察地貌、了解种植行情为主的客户逐渐减少；相反，只关心土地位置与升值空间，是否能方便、迅速地再次转手的客户却接近半数，这比之前的比率增加了好几倍。这些人里有自己多年的老客户，有城里新来的投资商，还有兼职“倒卖”的中介同行。他们都认为十八届三中全会之后农地倒手的收益将远超种植经营收益，而并不复杂的操作过程更是让他们跃跃欲试。因此，土地状况与如何种植经营早已不被他们放在心上，如何拿到地再等机会出手才是关键。如果这种情况持续发酵，那么空、假合作社的现象无疑会继续加剧。

王蔚表示，之所以成立合作社如此简单，是因为如今的合作社建立门槛早已形同虚设，只要凑够五个农村成员的身份证，有一个章程，起一个名字就可以登记。而这些成员是不是真想合作，有没有相关产业等，注册登记时几乎不管。这导致“空壳合作社”、“假合作社”现象频发。至于想借此渠道进入农地的城市资本，则可能通过当地农村委员会联系愿意“合作”的村民，借用其身份成立合作社之后给予经济回报，但土地流转的实际操作却为这些投资者所操控。

这些情况正是投资者们获益的关键。记者查询《农村土地承包经营权流转管理办法》发现，只要取得原承包方也就是村民的同意，受让方就可将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转。该办法本意是为放活农业生产经营。但却为城市工商资本涌入承包土地流转，为超高农地价格留下了空隙。

事实上，在土地经纪人中间，有一个群体就在专门从事合作社的“经营”，他们称之为“中介合作社”。但这种经营并非对土地进行管理和耕种，而是“先把地占下，坐等以后升值赚钱”。

一位不愿透露姓名的土地经纪人曾想邀请记者入伙合作社，他告诉记者，只要以合作社的名义到城市吸引租地者，谈好出租面积以及种养殖意向，然后再迅速从农民手中低价流转土地，完成相关手续，就能让整个过程神不知鬼不觉，而中间的差价自然就成了合作社的收益。

林清风告诉记者，如果是上来就询问承包地能不能抵押、租赁，并大范围、广区域地对比已租赁土地情况以估计升值可能，这些人基本都来自“中介合作社”。

记者从农业部了解到，截至2013年11月底，农民承包土地的经营权流转面积达到26%左右，家庭农场的平均面积达到200亩左右。然而，其中有多少土地被合作社中介所流转，却难以统计。

土地流转多病缠身

“如果任由资本炒作农地泛滥下去，不但容易加剧土地流转的‘非粮化’和‘非农化’倾向，更会挤占农民的就业和发展空间，扭曲让农民获得实利的改革本意。”中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田担忧道。

或许正是在这样的背景下，2014年的“中央一号文件”才提出“严禁农地非农化”等内容。

实际上，早在2013年的“中央一号文件”下发后不久，农业部经管司便已公开表示“不支持、不鼓励工商企业大面积租种农户承包耕地，与农民争夺耕地经营权”，以防堵资本炒作土地流转。

然而郑风田告诉记者，由于当前土地流转问题十分复杂，牵涉利益相关方太多，土地管理制度的改革往往需要考虑现实、政策与法律的平衡，所以只能等中央统一部署，进行周密的政策设计。

郑风田口中复杂的土地流转问题，除了合作社与中介方的混乱，权属问题也不容忽视。记者通过数位土地经纪人了解到，如今农户间的土地流转在实际运作时往往是以口头协议、私下交易为主，缺乏合同条款。一些农户的土地承包权甚至存在多次转移现象，致使地块地界不清，土地档案难以健全。更可悲的是，由于这种问题的累计，已经有部分案例出现因土地经营权流转，使得部分农民失去赖以生存的土地的情况，其产生的大量失地农民，给当地政府的安置工作增加了不少压力。

另一方面，在得到流转的土地之后，合作社或个人如何经营也存在疑问。在王蔚看来，对于那些以炒地为最终目的的投机者来说，土地的运作并非本意，往往疏忽管理，甚至任其荒废。这不利于通过耕种土地创造价值以及保护土壤。

对于土地流转过程中的纠结，包括王蔚在内的多位专家一致认为，放活土地经营权在经过多年的探索实践后已经被证明是深化农村改革行之有效的路线，应该坚持。但这一路线必须以落实集体所有权、稳定农户承包权为前提。因此，政府应该加强引导、服务和监管，出台相应的法律法规和指导性文件，如对进行土地流转的非农业企业进行审批，或对于大量承租土地的企业，要求其注册资金至少是所流转土地年租赁费用的数倍等，防止土地流转过度集中，为土地流转设置更高的保护性门槛。

土地流转应“公平有偿”

也许正如《手册》里所提到的，土地流转过程中最为关键的，还是“人”。而这个“人”，更多的时候代表的是掌握农地命脉的农民自己。

山东省农科院研究员赵振东对媒体表示，目前一些地方大搞本位主义，讲求短期效应，将土地大规模地流转到少数人、工商企业手中。殊不知无地可种的农民一旦打工受阻，没有了就业岗位，他们的生活将难以保障。对于这种观点，林清风等众多土地经纪人都表示了认同。

然而，在农村劳动力大量转移、农业机械化水平不断提高的背景下，通过土地流转发展现代农业规模经营已成必然的今天，想要禁绝投机活动并非易事。由于农民往往处于信息的落后端，不对称的信息就成了投机者们钻空子的入口。

对此，王蔚认为，信息机制的健全或将取决于交易平台的完善。目前在各大土地交易信息网上，土地流转交易都是土地需求方与中介方的天下。农民群体也应该参与到交易平台中，与投资者对接，用信息化保护自己的合法权益。同时，未来如果能建立官方的土地交易平台以及纠纷解决机构，将进一步对土地流转的正规运作起到促进作用。

郑风田也认为，十八届三中全会就曾提出鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营，在公平有偿的基础上实现土地的顺畅流转。其中，“公平有偿”无疑是对农民权益的保护。如果农民的意愿得不到充分尊重，农民的权益得不到充分保障，集中起来的土地就将难以正常经营，也就给投机者创造了生存空间。

其实，因保护农民权益而尝到甜头的土地流转成功案例不在少数，如2013年10月安徽省开展的土地流转信托试点，就是这一观点的最新力证。在不改变农村土地农业用途以及坚持集体所有权和土地承包权稳定不变的前提下，农村土地承包人基于对受托人的信任，将其承包土地的经营权在一定期限内信托给受托人，而农民自己则通过信托模式获得稳定的租金以及增值收益以确保自身利益。

在郑风田看来，这种模式无疑是土地流转发展过程中一种新的探索。正是因为其让农民处在信息透明化的环境中，并保障了农民之后的稳定流转收入，农民才能放心把土地经营和管理委托给信托公司，信托公司才有机会引进外资(安徽土地流转信托案例中，有德国拜尔公司的参与)，形成全新的多元化的土地经营主体。如果脱离了对农民权益的保护，土地流转的投机浪潮或将成为失去禁制的野兽，反噬土地改革本身。